통합공공임대주택이란?

통합공공임대주택은 기존의 영구임대, 국민임대, 행복주택 등 여러 유형으로 나뉘어 있던 공공임대주택을 하나의 제도로 통합한 새로운 형태의 임대주택입니다.

국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 지원을 받아 저소득층부터 중산층까지 폭넓은 계층의 주거 안정을 목적으로 공급합니다.

2022년부터 본격적으로 도입된 통합공공임대주택은 입주자격을 확대하고, 임대료를 소득에 따라 차등 적용하며, 최대 30년까지 장기 거주를 보장하는 것이 특징입니다.

통합공공임대 핵심 특징

1. 하나로 통합

기존 제도의 통합

• 영구임대주택
• 국민임대주택
• 행복주택
• 위 3개 유형 → 통합공공임대로 일원화

통합의 장점

• 복잡한 입주자격 단순화
• 소득 계층별 맞춤형 임대료
• 신청 절차 간소화

2. 폭넓은 입주자격

소득 기준 완화

• 우선공급: 기준 중위소득 100% 이하
• 일반공급: 기준 중위소득 150% 이하
• 저소득층부터 중산층까지 입주 가능

1~2인 가구 우대

• 1인 가구: 중위소득 170%까지 (기본 150% + 20%p)
• 2인 가구: 중위소득 160%까지 (기본 150% + 10%p)

3. 소득별 차등 임대료

임대료 체계

• 중위소득 30% 이하: 시세의 35%
• 중위소득 30~50%: 시세의 40%
• 중위소득 50~70%: 시세의 50%
• 중위소득 70~100%: 시세의 65%
• 중위소득 100~120%: 시세의 75%
• 중위소득 120~150%: 시세의 90%

소득이 낮을수록 저렴

• 같은 평형이라도 소득에 따라 임대료 차등
• 형평성 있는 임대료 부담

4. 장기 거주 보장

임대 기간

• 최초: 2년
• 재계약: 2년 단위
• 최대: 30년
• 입주자격 유지 시 계속 거주 가능

안정적 주거

• 장기간 거주 보장
• 전월세 걱정 없음
• 생애 주기별 주거 안정

통합공공임대 상세 안내

1. 공급 규모 및 면적

전용면적

• 최대: 85㎡ 이하
• 소형: 전용 40㎡ 이하 (1인 가구용)
• 중소형: 전용 50~60㎡
• 중형: 전용 84㎡

다양한 평형

• 1인 가구용 소형
• 2~3인 가구용 중소형
• 4인 이상 가구용 중형
• 가구원 수에 맞는 선택 가능

2. 입주자격 (공통 기준)

기본 자격

• 무주택세대구성원
• 소득 기준 충족
• 자산 기준 충족

무주택세대구성원이란?

• 신청자 본인
• 신청자의 배우자 (분리세대 포함)
• 동일 세대원 (직계존비속, 배우자의 직계존속)
• 위 모든 사람이 주택 미소유

예외 (미성년자 신청 가능)

• 혼인 중인 미성년자 (배우자도 미성년자)
• 형제자매 부양 미성년 세대주
• 한부모가족 미성년자녀 세대주

3. 소득 기준 (2026년)

기준 중위소득

가구	100%	150%	170% (1인)	160% (2인)
1인	2,327,194원	3,490,791원	3,956,230원	–
2인	3,814,448원	5,721,672원	–	6,103,117원
3인	4,871,548원	7,307,322원	–	–
4인	5,900,708원	8,851,062원	–	–
5인	6,873,588원	10,310,382원	–	–
6인	7,814,872원	11,722,308원	–	–

우선공급 vs 일반공급

• 우선공급: 중위소득 100% 이하 (60% 물량)
• 일반공급: 중위소득 150% 이하 (40% 물량)

1~2인 가구 특례

• 1인: 기본 150% + 20%p = 170%까지
• 2인: 기본 150% + 10%p = 160%까지

4. 자산 기준 (2026년)

총자산 기준

• 기본: 3억 3,700만원 이하
• 세대구성원 전원 합산

자동차 기준

• 기본: 3,708만원 이하
• 비영업용 승용차 기준

예외 (자동차 미포함)

• 장애인사용 자동차
• 국가유공자 보철용 차량

신혼부부·한부모 완화

• 자녀 수에 따라 자산 기준 완화
• 1자녀: 3.45억 (100%)
• 2자녀: 3.80억 (110%)
• 3자녀 이상: 4.14억 (120%)

5. 공급 유형별 자격

청년 (만 19~39세)

• 소득: 중위 150% 이하 (170%까지 가능)
• 자산: 3.37억 이하
• 무주택자 (세대 분리된 경우)
• 지원 면적: 전용 40㎡ 이하

신혼부부

• 혼인 7년 이내 또는 예비신혼부부
• 소득: 중위 150% 이하
• 자산: 3.37억~4.14억 (자녀수별)
• 우선공급 대상

한부모가족

• 만 6세 이하 자녀가 있는 한부모
• 소득: 중위 150% 이하
• 자산: 3.37억~4.14억 (자녀수별)
• 우선공급 대상

고령자 (만 65세 이상)

• 단독 세대주 또는 무주택 세대구성원
• 소득: 중위 150% 이하
• 자산: 3.37억 이하
• 지원 면적: 전용 40㎡ 이하 (단독 세대주)

일반

• 위 유형에 해당하지 않는 무주택세대구성원
• 소득: 중위 150% 이하
• 자산: 3.37억 이하

6. 가구원별 면적 제한

1인 가구

• 전용 40㎡ 이하만 신청 가능

2인 가구

• 전용 20~50㎡ 이하

3인 가구

• 전용 30~60㎡ 이하

4인 이상 가구

• 전용 50㎡ 초과 가능
• 최대 85㎡까지

임대료 및 보증금

1. 임대료 산정 방식

소득 구간별 임대료율

소득 구간	시세 대비	예시 (시세 100만원)
중위 30% 이하	35%	35만원
중위 30~50%	40%	40만원
중위 50~70%	50%	50만원
중위 70~100%	65%	65만원
중위 100~120%	75%	75만원
중위 120~150%	90%	90만원

2. 실제 임대료 사례

사례 1: 과천지식정보타운 (전용 56㎡)

• 4인 가구, 중위소득 150%
• 보증금: 1억 3,428만원
• 월 임대료: 74만원

사례 2: 남양주별내 (전용 56㎡)

• 4인 가구, 중위소득 100%
• 보증금: 8,289만원
• 월 임대료: 59만원

사례 3: 청년 전용 (전용 36㎡)

• 1인 가구, 중위소득 100%
• 보증금: 5,000만원 내외
• 월 임대료: 30~40만원

3. 보증금 vs 월세 전환

보증금 ↔ 월세 전환 가능

• 보증금을 늘리면 월세 감소
• 월세를 늘리면 보증금 감소
• 본인 상황에 맞게 선택

전환 비율

• 전환율: 연 2~4%
• 예: 보증금 1,000만원 증액 → 월세 약 2~3만원 감소

입주자 선정 방식

1. 우선공급 (60% 물량)

선정 방법

• 배점제 (점수 높은 순)
• 동점 시 추첨

배점 기준

항목	배점
소득 수준	최대 40점
– 중위 30% 이하	40점
– 중위 30~50%	35점
– 중위 50~70%	30점
– 중위 70~100%	25점
청약저축 가입기간	최대 10점
– 10년 이상	10점
– 5~10년 미만	7점
– 3~5년 미만	5점
– 1~3년 미만	3점
부양가족 수	최대 20점
– 3인 이상	20점
– 2인	15점
– 1인	10점
해당 지역 거주기간	최대 15점
– 10년 이상	15점
– 5~10년 미만	10점
– 3~5년 미만	7점
– 1~3년 미만	5점
기타 가점	최대 15점
– 미성년 자녀 수	5점/인
– 한부모가족	10점
– 장애인	5~10점

총점: 100점

2. 일반공급 (40% 물량)

선정 방법

• 추첨제
• 경쟁 시 무작위 추첨

우선순위 (추첨 내)

• 해당 지역 거주자 우선
• 청약저축 가입자 우선

신청 방법

1. 신청 절차

1단계: 공고 확인

• LH 청약플러스 (apply.lh.or.kr)
• SH 청약센터 (i-sh.co.kr)
• 각 지자체 홈페이지
• 입주자모집공고 확인

2단계: 자격 확인

• 무주택 여부
• 소득 기준
• 자산 기준
• 해당 지역 거주 요건

3단계: 온라인 신청

• LH 청약플러스 접속
• 공인인증서 로그인
• 희망 단지 선택
• 공급 유형 선택 (우선/일반)
• 신청서 작성

4단계: 서류 제출

• 온라인 업로드 또는
• 우편/방문 제출

5단계: 당첨자 발표

• 온라인 조회
• 개별 통지

6단계: 계약 체결

• 당첨자 서류 제출
• 자격 검증
• 계약 체결
• 보증금 납부

2. 필요 서류

기본 서류

• 신분증
• 주민등록등본 (전체)
• 가족관계증명서 (상세)
• 혼인관계증명서 (신혼부부)

소득 증빙

• 건강보험자격득실확인서
• 소득금액증명원
• 근로소득원천징수영수증
• 재직증명서

자산 증빙

• 금융정보제공동의서
• 토지·건축물 소유 확인서
• 자동차등록원부

기타 (해당 시)

• 장애인증명서
• 국가유공자증명서
• 한부모가족증명서
• 다문화가족증명서

통합공공임대 vs 기존 임대주택

구분	통합공공임대	영구임대	국민임대	행복주택
소득 기준	중위 150%	생계·의료 수급자	전년도 도시근로자<br>가구소득 70%	대학생, 사회초년생<br>신혼부부 등
임대료	시세 35~90%<br>(소득별 차등)	시세 30%	시세 60~80%	시세 60~80%
보증금	소득별 차등	매우 낮음	낮음	낮음
임대 기간	최대 30년	50년 (영구)	30년	6~10년
전용면적	85㎡ 이하	40㎡ 이하	60㎡ 이하	주로 소형
특징	통합·단순화<br>중산층까지	최저소득층	서민층	청년·신혼부부

통합공공임대 장단점

장점

1. 폭넓은 입주자격

• 중산층까지 입주 가능
• 소득 기준 완화 (중위 150%)
• 1~2인 가구 우대 (170%, 160%)

2. 공정한 임대료

• 소득에 따라 차등 적용
• 저소득층 35%, 중산층 90%
• 형평성 있는 부담

3. 장기 거주 보장

• 최대 30년 거주
• 전월세 걱정 없음
• 생애 주기별 안정

4. 다양한 평형

• 1인 가구용 소형
• 4인 이상 중형 (84㎡)
• 선택의 폭 넓음

5. 신축 아파트

• 대부분 새 아파트
• 분양 수준 마감재
• 쾌적한 주거 환경

6. 편의 시설

• 단지 내 커뮤니티 시설
• 어린이집, 작은 도서관
• 주민 편의 시설 완비

단점

1. 높은 경쟁률

• 인기 지역 20:1 이상
• 당첨 어려움
• 수도권 특히 높음

2. 소득별 임대료 차이

• 고소득자 임대료 높음
• 중위 150%: 시세 90%
• 일반 전월세와 비슷할 수 있음

3. 면적 제한

• 가구원 수별 제한
• 1인: 40㎡ 이하만
• 넓은 평형 어려움

4. 재계약 심사

• 2년마다 소득·자산 심사
• 기준 초과 시 퇴거 또는 임대료 할증
• 소득 증가 시 부담

5. 입지 제한

• 주로 신도시, 택지지구
• 원하는 지역 어려울 수 있음
• 교통 불편할 수 있음

6. 전매 제한

• 분양 전환 없음
• 소유권 없음
• 자산 형성 어려움

재계약 및 임대료 조정

1. 재계약 기준

2년마다 재계약

• 소득 기준 재심사
• 자산 기준 재심사
• 무주택 여부 확인

계속 거주 조건

• 소득 중위 150% 이하 유지
• 자산 3.37억 이하 유지
• 무주택 유지

2. 기준 초과 시

소득 초과 (중위 150% 초과)

초과 비율	임대료 할증	비고
150~170%	10% 할증	1회차 재계약
170~200%	20% 할증	1회차 재계약
200% 초과	30% 할증	1회차 재계약
	50% 할증	2회차 재계약
	퇴거	3회차부터

자산 초과

• 즉시 퇴거 (1회 재계약 가능)
• 임대료 약 140% 할증

3. 임대료 인상

정기 인상

• 2년마다 재계약 시
• 물가 상승률 반영
• 통상 5% 이내

할증 인상

• 소득·자산 기준 초과 시
• 위 표 참조

신청 전 체크리스트

필수 확인 사항

자격 요건

• [ ] 무주택세대구성원인가?
• [ ] 소득 기준 충족하는가? (중위 150% 이하)
• [ ] 자산 기준 충족하는가? (3.37억 이하)
• [ ] 자동차 기준 충족하는가? (3,708만원 이하)

공급 유형

• [ ] 청년인가? (만 19~39세)
• [ ] 신혼부부인가? (혼인 7년 이내)
• [ ] 한부모가족인가?
• [ ] 고령자인가? (만 65세 이상)
• [ ] 일반인가?

희망 조건

• [ ] 거주 희망 지역은?
• [ ] 희망 평형은?
• [ ] 가구원 수에 맞는 면적인가?
• [ ] 예상 임대료 감당 가능한가?

우선공급 해당 여부

• [ ] 중위소득 100% 이하인가?
• [ ] 배점 높은가? (70점 이상 유리)
• [ ] 청약저축 가입 기간은?
• [ ] 해당 지역 거주 기간은?

일반공급 해당 여부

• [ ] 중위소득 100~150%인가?
• [ ] 1인 가구는 170% 이하인가?
• [ ] 2인 가구는 160% 이하인가?

서류 준비

• [ ] 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서
• [ ] 소득 증빙 서류
• [ ] 자산 증빙 서류
• [ ] 기타 가점 증빙 서류

통합공공임대 vs 전월세

비교 분석

과천시 전용 59㎡ 아파트 기준

구분	통합공공임대	일반 전세	일반 월세
보증금	1억 3,428만원	5~6억원	4억원
월 임대료	74만원	–	100만원
총 월 비용	74만원	–	100만원
2년 총액	1억 5,200만원<br>(보증금+임대료)	5~6억원	6억 4,000만원<br>(보증금+월세)
거주 기간	최대 30년	2년 (갱신 불확실)	2년 (갱신 불확실)
임대료 인상	물가 상승률 (5% 내외)	5~10% (재계약 시)	5~10% (재계약 시)

결론

• 통합공공임대: 초기 비용 낮음, 장기 안정
• 일반 전세: 초기 비용 높음, 2년 후 불확실
• 일반 월세: 매월 부담, 2년 후 불확실

성공 사례

사례 1: 신혼부부 입주

상황

• 3인 가구 (부부 + 자녀 1명)
• 중위소득 90%
• 자산 2억 5,000만원
• 과천지식정보타운 희망

신청

• 우선공급 신청 (중위 100% 이하)
• 신혼부부 유형
• 배점: 80점 (소득 40 + 청약 5 + 부양 15 + 거주 10 + 자녀 5 + 신혼 5)

결과

• 우선공급 당첨 (배점 상위 30%)
• 전용 56㎡ 입주
• 보증금 8,500만원, 월 임대료 50만원
• 30년 안정적 거주 가능

사례 2: 1인 청년 입주

상황

• 1인 가구 (만 32세)
• 중위소득 120%
• 자산 8,000만원
• 남양주별내 희망

신청

• 일반공급 신청 (중위 100% 초과)
• 청년 유형
• 추첨 방식

결과

• 일반공급 당첨 (15:1 경쟁)
• 전용 36㎡ 입주
• 보증금 5,500만원, 월 임대료 45만원
• 기존 월세 70만원 → 25만원 절약

사례 3: 4인 가족 입주

상황

• 4인 가구 (부부 + 자녀 2명)
• 중위소득 140%
• 자산 3억원
• 남양주다산 희망

신청

• 일반공급 신청 (중위 100% 초과)
• 일반 유형
• 추첨 방식

결과

• 일반공급 당첨 (18:1 경쟁)
• 전용 74㎡ 입주
• 보증금 1억 5,000만원, 월 임대료 85만원
• 기존 전세 5억 → 보증금 3.5억 절약

자주 하는 실수

실수 1: 소득 기준 착각

❌ 잘못된 생각 “중위소득 150%까지니까 연봉 1억도 가능하겠지?”

✅ 올바른 이해

• 가구 소득 기준 (가구원 합산)
• 3인 가구: 7,307,322원/월 (연 약 8,769만원)
• 4인 가구: 8,851,062원/월 (연 약 1억 621만원)

실수 2: 면적 제한 미확인

❌ 잘못된 생각 “1인 가구지만 큰 평형 신청하고 싶어”

✅ 올바른 이해

• 1인 가구: 전용 40㎡ 이하만 가능
• 2인 가구: 전용 50㎡ 이하
• 3인 가구: 전용 60㎡ 이하
• 면적 제한 엄격 적용

실수 3: 우선공급 vs 일반공급 혼동

❌ 잘못된 생각 “중위 120%니까 우선공급 신청하면 되겠지?”

✅ 올바른 이해

• 우선공급: 중위 100% 이하
• 일반공급: 중위 100~150%
• 120%는 일반공급만 가능

실수 4: 자산 계산 오류

❌ 잘못된 생각 “아파트가 3억이지만 대출 2억이 있으니 순자산 1억이야”

✅ 올바른 이해

• 총자산 = 부동산 + 금융자산 + 자동차 – 부채
• 아파트 3억 + 예금 5,000만원 + 자동차 2,000만원 – 대출 2억 = 1억 7,000만원
• 정확한 계산 필요

실수 5: 분양 전환 기대

❌ 잘못된 생각 “몇 년 살다가 분양 전환하면 내 집이 되겠지?”

✅ 올바른 이해

• 통합공공임대는 분양 전환 없음
• 영구 임대 방식
• 소유권 획득 불가

문의 및 신청

LH 한국토지주택공사

LH 청약플러스

• 웹사이트: apply.lh.or.kr
• 고객센터: 1600-1004

업무 시간

• 평일: 09:00~18:00
• 점심: 12:00~13:00

SH 서울주택도시공사

SH 청약센터

• 웹사이트: i-sh.co.kr
• 고객센터: 1600-3456

업무 시간

• 평일: 09:00~18:00
• 점심: 12:00~13:00

마이홈 포털

통합 정보 제공

• 웹사이트: www.myhome.go.kr
• 전화: 1599-0001

제공 서비스

• 청약 자격 진단
• 공고 통합 검색
• 청약 일정 확인

마무리

통합공공임대주택은 저소득층부터 중산층까지 폭넓은 계층이 소득에 맞는 임대료로 최대 30년간 안정적으로 거주할 수 있는 새로운 형태의 공공임대주택입니다.

핵심 포인트

1. 넓은 입주 자격

• 중위소득 150%까지 (1인 170%, 2인 160%)
• 저소득층부터 중산층까지

2. 공정한 임대료

• 소득별 차등 (시세 35~90%)
• 형평성 있는 부담

3. 장기 안정

• 최대 30년 거주
• 전월세 걱정 없음

4. 다양한 평형

• 소형부터 중형까지 (40~84㎡)
• 가구원 수에 맞게 선택

5. 신축 품질

• 분양 수준 마감재
• 쾌적한 주거 환경

성공 전략

우선공급 노리기

• 중위소득 100% 이하
• 배점 높이기 (청약저축, 거주기간)
• 경쟁률 낮음 (배점제)

일반공급 적극 도전

• 중위소득 100~150%
• 여러 단지 중복 신청
• 경쟁률 높지만 기회 많음

1~2인 가구 혜택 활용

• 1인: 중위 170%까지
• 2인: 중위 160%까지
• 소득 기준 완화 활용

재정 계획 수립

• 보증금 ↔ 월세 전환 고려
• 소득 증가 대비 계획
• 재계약 기준 초과 대비

중요: 통합공공임대주택은 분양 전환이 없는 영구 임대 방식입니다. 자산 형성보다는 주거 안정을 우선하는 분들께 적합합니다. 소득·자산 기준을 정확히 확인하고, 재계약 조건을 이해한 후 신청하시기 바랍니다.

안정적인 주거 생활을 응원합니다!